外资在中国的房地产市场正在经历剧烈的抛售潮，尤其在广深、成都及武汉等城市，折价出售的行为频繁可见。这一股抛售狂潮起初从上海蔓延，诸如凯德、黑石和高盛等国际投资巨头开始积极寻找接盘人。部分资产成功转手，而另一些则无人问津。在这种情况下，贝莱德选择了放弃，将其资产扔给银行，显得相当干脆。作为全球最大的资产管理公司，贝莱德管理着11.6万亿美元的资产，到了断供的地步，显然毫不犹豫。

回顾2017年，贝莱德以12亿美元从保德信手中购入位于上海北岸长风的两栋写字楼，价格为每平方米4.3万元，首付达35%，其余65%通过渣打银行贷款获得。在当时，业界普遍给予这一举措以高度评价，认为这表明贝莱德对中国核心城市的办公市场抱有信心。然而，实际情况却与预期截然相反，租金水平一路下滑。长风地区的空置率迅速攀升至34.7%，而主楼的出租率甚至跌破了50%。当2023年的贷款到期时，贝莱德延长了还款期限一年，但终究无法逃避现实。到了2024年，这些资产以7折的价格挂牌，但无人问津。最终，依赖贷款的贝莱德选择了断供，楼宇回归渣打。渣打为了处理这些问题资产，甚至将其以6亿多的价格转手给不良资产处置机构，显示出接近48%的折价。贝莱德最初的4.2亿首付便成了一纸空谈。

在2021年，新加坡的凯德集团虽然曾高调宣称要抄底中国房地产，以20亿购入北京CBD的博瑞大厦，以7折价格抢得上海闵行的数据中心及多个物流资产，看似雄心勃勃，然而随之而来的情况却并不乐观。随着商业地产空置率不断上升，到了2024年，凯德不得不选择出售其投资，甚至将北京的凯德MALL双井以及其他写字楼出售，显示了市场信心的彻底崩溃。 球友

同样困难境地的还有黑石，该公司以9900万美元卖掉淮海627大厦，尽管其当初9300万美元买入时还投入了相当的资金翻新，经历8年后仅实现了6%的增值，遭遇的尴尬局面让人深思。高盛与太盟的财团也在变卖资产，将上海的仙乐斯广场标价35亿却挂出28亿的低价，另外，新加坡的OUE及力宝广场同样以19.2亿的价格交易，折价幅度达35%。

这些顶尖投资机构，拥有贝莱德、黑石、与高盛等众多声名显赫的企业背书，其背后都是从常青藤名校毕业的精英，年薪高达数百万乃至上千万美元，且拥有精密的分析模型。然而，不难发现，他们的表现与普通散户无异，究竟是为何呢？

显然，贝莱德的分析师并非不知道写字楼空置率在上涨，黑石的投资经理更不会忽视淮海627大厦翻新的租金报价。即便内心清楚市场的实际情况，他们依旧不得不继续前行。这是因为一份报告在管理层眼中至关重要，但仅仅撰写建议“观望”并不能创造收益，最终也就无法支付团队的薪资。于是，这些建议最终都会变成“把握核心城市优质资产的机会”，也就是鼓励继续购买，尽管前方暗流汹涌。 球友

在这样的机构里，无论是贝莱德还是凯德，第一步都是组建强有力的团队。每个团队的KPI无一例外都围绕着投资的数量展开，推动资金的流出成为了业绩考核的重中之重。如果选择“观望”，年终考核将面临难以回避的危机，奖金将会打折并导致团队解散。因此，越是处于压力之下，他们越会忽视市场的真实情况，盲目追逐短期利益。凯德在2021年赢得博瑞大厦，必然认为抓住了市场底部的机会，而贝莱德在同一年加杠杆购房时，则满怀信心地预测着中国核心城市的办公市场前景。

这种投资逻辑的背后，反映出一个个投资团队的生存法则。尽管高端机构的名号光鲜亮丽，实际从业者却只是为了短期利益而已，他们遵循着类似PACT的规则，通过投资管理费获得收益，亏损的风险则由投资人承担。

未来，是否还会有人再次铤而走险？答案显然是肯定的。新一轮的总经理任期开始后，进一步的投资目标将再次成为现实时刻的焦点，团队面临的KPI将继续施加压力。在这样的背景下，将资金委托给这群机构或许还不如选择自己投资。如此一来，或许能更精准地把握风险与机遇。 球友